Interpretacja indywidualna z dnia 23 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.152.2025.2.ESZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż posiadanych udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, należących do majątku osobistego Sprzedającego, nie będzie dostawą towarów wykonaną przez podatnika VAT występującego w takim charakterze (pytanie nr 1 i 2).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• A.A.

Opis zdarzenia przyszłego

A Sp. z o.o. (zwana dalej również „Wnioskodawcą” lub „Nabywcą”) jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług („VAT”) z siedzibą w Polsce. Zasadniczym przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz sprzedaż lokali mieszkalnych lub usługowych w tych budynkach.

A.A. („Sprzedający”) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. A.A. nie jest podatnikiem VAT czynnym. A.A. od 1 stycznia 2024 r. korzysta z zawieszenia prowadzonej działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG).

A.A. jest współwłaścicielem niezabudowanej nieruchomości (dalej: „Nieruchomość 1”) oraz współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej („Nieruchomość 2”). Poza tym współwłaścicielami Nieruchomości 1 i 2 są także osoby trzecie. W celu uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości strony podkreślają, że przedmiotem pytań w niniejszym wniosku są wyłącznie udziały w ww. Nieruchomościach, będące w majątku osobistym A.A.

Pytania dotyczące skutków zbycia pozostałych udziałów w Nieruchomości 1 i 2, w tym udziałów pozostających w majątku wspólnym A.A. i jego małżonki, B.B. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, są przedmiotem odrębnego wniosku.

Nieruchomość 1

Udziały w Nieruchomości 1 zostały nabyte w drodze dziedziczenia do majątku osobistego A.A. Nieruchomość 1 tworzy działka ewidencyjna gruntu o nr 1, o powierzchni 0,2099 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). Nieruchomość 1 w ewidencji gruntów jest oznaczona jako grunty orne (RIIIa). Nieruchomość 1 znajduje się na obszarze objętym aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z MPZP jest to teren „zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem 7MW/U, w części w liniach rozgraniczających drogi wewnętrznej (…) oraz w części w liniach rozgraniczających ul. (…)". Należy podkreślić, że Sprzedający nie podejmował żadnych działań w celu uzyskania MPZP dla wskazanej Nieruchomości.

Nieruchomość 1 nie jest zabudowana ani budynkami, ani budowlami. Nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób w działalności gospodarczej Sprzedającego lub innych jej współwłaścicieli. Nie była wykorzystywana do celów działalności rolniczej, opodatkowanej VAT. Nie była ona użytkowania przez Sprzedającego lub inne osoby (współwłaścicieli) w żaden konkretny sposób, lecz jedynie pozostawała ona w ich własności. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie była przedmiotem świadczeń za wynagrodzeniem. Nabycie Nieruchomości 1 nie wiązało się z żadnymi planami wykorzystania jej do celów komercyjnych - np. usługowych lub handlowych. Sprzedający nie dokonywał jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 1 w celu sprzedaży, w szczególności jej podziału, pozyskania decyzji o warunkach zabudowy, jej uzbrojenia, nie dokonywał nakładów na nieruchomość ani nie prowadził działań marketingowych związanych z nieruchomością. Nie planuje także podejmowania takich działań w przyszłości. A.A. zawarł jedynie w 2024 r. umowę z agencją nieruchomości w celu oferowania tej nieruchomości do sprzedaży. Bez względu na powyższe, to Nabywca zgłosił się do Sprzedających z ofertą nabycia Nieruchomości 1. Nabywca nie planuje podejmowania żadnych działań, w tym ponoszenia nakładów, w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości 1 przed jej zakupem.

Nieruchomość 2

Nieruchomość 2 tworzy zabudowana działka ewidencyjna o nr 2, położona w (...), przy (…), o powierzchni 13 208 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). Udział w Nieruchomości 2 został nabyty do majątku osobistego A.A. w drodze dziedziczenia w 2021 r. Ponadto, udziały we własności Nieruchomości 2 mają również osoby trzecie (m.in. brat A.A.).

Nieruchomość 2 stanowi teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) do „zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem 7MW/U, w części w liniach rozgraniczających drogi wewnętrznej (…) oraz w części w liniach rozgraniczających ul. (…)”.

Nieruchomość 2 jest zabudowana następującymi budynkami w rozumieniu prawa budowlanego, oznaczonymi w umowie przedwstępnej sprzedaży (o której w dalszej części wniosku) literami A-F.:

i.murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 157 m2, zawierającym dwie kondygnacje nadziemne, wybudowanym w 1980 roku - jest on oznaczony literą F w załączniku do umowy;

ii.murowanym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 161 m2, zawierającym dwie kondygnacje nadziemne i jedną kondygnację podziemną, wybudowanym w 1953 roku - jest on oznaczony literą D w załączniku do umowy;

iii.budynkiem o funkcji „pozostałe budynki niemieszkalne”, o powierzchni zabudowy 103 m2, zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w 1980 roku - jest on oznaczony literą E w załączniku do umowy;

iv.murowanym budynkiem o funkcji „budynki handlowo-usługowe” o powierzchni zabudowy 339 m2, zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w 1980 roku - jest on oznaczony literą B w załączniku do umowy.

v.budynkiem o funkcji „budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa” o powierzchni zabudowy 127 m2, zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w 1980 roku - jest on oznaczony literą A w załączniku do umowy;

vi.murowanym budynkiem o funkcji „budynki transportu i łączności" o powierzchni zabudowy 163 m2, zawierającym jedną kondygnację nadziemną, wybudowanym w 1980 roku - jest on oznaczony literą C w załączniku do umowy.

Na Nieruchomości 2 znajdują się także podjazdy, ogrodzenia lub bramy. Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy obiekty takie jak przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki służą wykorzystywaniu nieruchomości oraz znajdujących się na niej budynków przez właścicieli zgodnie z ich przeznaczeniem. Z tego powodu obiekty te nie są, w ocenie Sprzedającego, samodzielnymi budowlami w znaczeniu wskazanym w przepisach Ustawy o VAT, lecz stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa Budowlanego. Urządzenie te nie są rzeczami ruchomymi, stanowią część składową Nieruchomości 2. Sprzedający nie ma jednoznacznej wiedzy o dacie oddania do użytkowania tych obiektów, niemniej z pewnością nastąpiło to przed ponad 2 laty. Nie były także ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Żaden z budynków lub innych obiektów na Nieruchomości 2 nie jest w posiadaniu Sprzedającego. Sposób użytkowania Nieruchomości 2 nie został formalnie ukształtowany przez współwłaścicieli, nie zawierali oni umowy o wyodrębnienie jej określonych części do wyłącznego korzystania (quoad usum). Niemniej wykształciła się praktyka korzystania z Nieruchomości 2, w której jest ona we władaniu jej innych współwłaścicieli niż Sprzedający.

Współwłaściciele, w których władaniu jest Nieruchomość 2, w części wykorzystują ją na potrzeby osobiste (budynki mieszkalne oznaczone literami D oraz F oraz jeden z budynków niemieszkalnych oznaczony literą A są wykorzystywane dla celów mieszkaniowych i osobistych tych współwłaścicieli). Zaś pozostałe trzy budynki niemieszkalne są wykorzystywane dla potrzeb np. najmu prywatnego (budynki C oraz B) lub były przedmiotem użyczenia na rzecz współmałżonki jednego ze współwłaścicieli (budynek E).

Sprzedający nie ma wpływu na sposób wykorzystywania nieruchomości przez innych współwłaścicieli oraz nie partycypuje w przychodach uzyskiwanych przez innych współwłaścicieli z wykorzystywania Nieruchomości np. do celów najmu. Sprzedający nie jest stroną umowy użyczenia, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, której przedmiotem jest Nieruchomość 2 lub dowolny obiekt na tej nieruchomości.

Wszystkie wskazane powyżej budynki były użytkowane od momentu ich wybudowania, przez ówczesnych właścicieli i użytkowników na ich potrzeby. Sprzedający nie korzysta z Nieruchomości 2 w żaden sposób - ani na cele prywatne, ani na cele komercyjne.

Nieruchomość 2 nie była ani nie jest częścią przedsiębiorstwa A.A., nie prowadzi on również działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedający nie planuje także do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej wykorzystywania Nieruchomości dla celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej (usługowej, handlowej, etc.).

Sprzedający nie ponosił nakładów oraz nie dokonywał ulepszeń ww. obiektów budowlanych oraz nie poczynił jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 2 w celu sprzedaży, nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Nie planuje także podejmować takich działań w przyszłości. Analogicznie do Nieruchomości 1, A.A. zawarł w 2024 r. umowy z agencją nieruchomości w celu oferowania Nieruchomości do sprzedaży, niemniej, bez względu na tę okoliczności, to Nabywca zgłosił się do Sprzedających z ofertą zakupu nieruchomości.

Sprzedający planuje sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 należących do jego majątku osobistego na rzecz Nabywcy. W związku z tym Sprzedający wraz innymi współwłaścicielami zawarł z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży ww. udziałów. Sprzedający nie udzielali Nabywcy żadnych pełnomocnictw umocowujących go do podejmowania w imieniu Sprzedających działań w celu pozyskania decyzji lub zezwoleń, mających na celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości. Nabywca nie planuje uzyskiwać na rzecz Sprzedającego pozwoleń, decyzji, zgód, etc. ani nie planuje ponosić nakładów na Nieruchomość do dnia transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, należącego do majątku osobistego Sprzedającego, będzie dostawą towarów wykonywaną przez podatnika VAT występującego w takim charakterze?

2.Czy sprzedaż udziału w Nieruchomości 2, należącego do majątku osobistego Sprzedającego, będzie czynnością wykonywaną przez podatnika VAT występującego w takim charakterze?

3.W przypadku uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 stanowi czynność, wykonywaną przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, czy będzie to zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT?

4.W przypadku uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości 2 stanowi dostawę towarów, wykonywaną przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, czy będzie ona zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych do pytań w zakresie podatku VAT

Ad 1

Sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, należącego do majątku osobistego Sprzedającego, nie będzie wykonywana przez podatnika VAT występującego w takich charakterze.

Ad 2

Sprzedaż udziałów w Nieruchomości 2, należącego do majątku osobistego Sprzedającego, nie będzie wykonywana przez podatnika VAT występującego w takich charakterze.

Ad 3

W przypadku uznania, że sprzedaż udziału w Nieruchomości 1 stanowi dostawę towarów, wykonywaną przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, nie będzie ona zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 4

W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 2 stanowi dostawę towarów, wykonywaną przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, będzie ona zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Ad 1 i 2

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy sprzedawca realizuje daną sprzedaż w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych handlowca, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy). W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać taką działalność, w której czynności przybierają formę zorganizowaną i zmierzającą do określonego celu. Z perspektywy obrotu nieruchomościami należy tu w szczególności uwzględnić: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu etc.

Stanowisko to potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, oparte na wyrokach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”).

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) Trybunał podkreślił, że: „dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (...) sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

(...) okoliczność, że skarżący w postępowaniu głównym w sprawie C-181/10 zarejestrowali się jako podatnicy podatku VAT w systemie ryczałtowym z tytułu działalności rolniczej jest bez znaczenia z punktu widzenia powyższych rozważań.

(...) Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Powołane powyżej orzeczenie TSUE wyznaczyło aktualny kierunek interpretacyjny i stanowi podstawę rozstrzygnięć administracji podatkowej w przedmiotowym zakresie. Tożsame stanowisko znajdziemy bowiem w orzeczeniach polskich sądów administracyjnych.

W wyroku NSA z 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13) sąd stwierdził, że „przepisy art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Zgodnie ze stanowiskami prezentowanymi przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach „Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 19 listopada 2015 r., sygn. ILPP2/4512-1-730/15-2/OA). Pogląd ten znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce organów podatkowych np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 kwietnia 2021 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.70.2021.4.JKA oraz 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.3.MB z 20 kwietnia 2021 r. W ostatniej z cytowanych interpretacji organ podatkowy zauważa, że „Z krajowego orzecznictwa sądowo - administracyjnego wynika zatem, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy (...). W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Podkreślić należy - na co wskazują sądy administracyjne - że ustalenie jakie działania sprzedającego mogą zostać uznane za „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami” jest przedmiotem badania w każdej indywidualnej sprawie”.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności stanu faktycznego, przedstawionych we wniosku, należy podkreślić, że takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami brak w rozpatrywanej sprawie.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:

• udziały w obu Nieruchomościach znajdują się w majątku osobistym Sprzedającego,
• okoliczności nabycia i dotychczasowego wykorzystywania Nieruchomości nie zawierają żadnych cech, które można byłoby przypisać działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami lub jakiejkolwiek innej działalności, którą miałby prowadzić Sprzedający,
• Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań zmierzających do rozpoczęcia działalności gospodarczej, nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości 1 lub 2 do sprzedaży; nie prowadził żadnych działań marketingowych,

• Nieruchomość 1 i 2 w całym okresie od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej Sprzedającego,
• Nieruchomość 2 nie jest we władaniu Sprzedającego, ani nie ma on realnego wpływu na sposób wykorzystywania Nieruchomości.

Na ocenę skutków podatkowych sprzedaży udziału w Nieruchomości 2 przez Sprzedającego nie ma wpływu wykorzystywanie jej przez innych współwłaścicieli do celów działalności gospodarczej. Status każdego ze współwłaścicieli należy oceniać odrębnie, bowiem nie zmieniają go okoliczności dotyczące innych osób. W okolicznościach niniejszej sprawy status Sprzedającego z perspektywy VAT może więc być oceniany z perspektywy wyłącznie podejmowanych przez niego czynności. Jeżeli więc okoliczności stanu faktycznego nie wskazują na prowadzenie przez Sprzedającego działalności gospodarczej, nie jest możliwe wykonywanie przez niego czynności podlegających opodatkowaniu w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

Sprzedający jest świadomy praktyki organów podatkowych, zgodnie z którą najem nieruchomości należącej do majątku prywatnego może być uznany za działalność gospodarczą danej osoby fizycznej. Nie oznacza to wówczas, że podatnikiem VAT staje się automatycznie każdy ze współwłaścicieli nieruchomości, lecz jedynie ta osoba, która realizuje świadczenia podlegające opodatkowaniu w ramach wykorzystywania Nieruchomości dla celów komercyjnych, w tym najmu prywatnego. W opisanym stanie faktycznym tą osobą byłby więc ewentualnie inny współwłaściciel, osoba występująca w umowach najmu jako Najemca. Jego status podatkowy z perspektywy VAT wymaga jednak odrębnej analizy, która nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Statusu podatnika VAT nie ma natomiast A.A. w okolicznościach opisanych w stanie faktyczny w odniesieniu do jego udziału w Nieruchomościach. W konsekwencji, zbycie udziałów posiadanych przez Sprzedającego należy uznać za czynność niepodlegającą VAT z uwagi na jej wykonywanie przez osobę niebędącą podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W związku z tym stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 2 powinno zostać uznane za prawidłowe.

Ad 3 i 4

W przypadku uznania stanowiska Sprzedającego w zakresie pytania 1 i 2 za poprawne, rozpatrywanie pytań 3 i 4 będzie bezzasadne.

Jeżeli jednak organ podatkowy uzna, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 należących do majątku osobistego Sprzedającego będzie wykonywana przez niego jako podatnika VAT, w ocenie Wnioskodawców, będzie ona podlegała, odpowiednio:

• opodatkowaniu stawką VAT - w zakresie dostawy Nieruchomości 1,
• zwolnieniu z opodatkowania VAT - w zakresie dostawy Nieruchomości 2.

Nieruchomość 1

Z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT są przede wszystkim odpłatna dostawa towaru na terytorium kraju oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzenia rzeczą jak właściciel. Zbycie udziału w rzeczy uznaje się za równoważne dostawie tej rzeczy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, dostawa terenów innych niż teren budowlany podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT. W konsekwencji, dostawa gruntu niezabudowanego, spełniającego definicję terenu budowlanego podlega opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki opodatkowania (23%).

Terenem budowlanym jest, zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z opisem stanu faktycznego niniejszego wniosku, Nieruchomość 1 znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Treść MPZP wskazuje, że teren jest przeznaczony do „zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartale oznaczonym na rysunku planu symbolem 7MW/U, w części w liniach rozgraniczających drogi wewnętrznej (...) oraz w części w liniach rozgraniczających ul. (…)”. Nie ulega więc wątpliwości, że jest to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Jeżeli więc udziały w Nieruchomości 1 będą przedmiotem dostawy towarów realizowanej przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, nie będzie w tym względzie podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Nieruchomość 2

W ocenie Sprzedającego, przyjęcie założenia, że dokonuje on sprzedaży udziału w Nieruchomości 2 pozostającego w jego majątku osobistym działając w charakterze podatnika VAT, prowadzić musi do wniosku, że będzie to dostawa zwolniona z VAT.

Jeżeli dotychczasowe wykorzystywanie komercyjne Nieruchomości 2 ma znaczenie dla oceny skutków podatkowych sprzedaży udziału w ww. nieruchomości, to należałoby przyjąć, że zwolnienie z VAT wyłącznie w stosunku do tych budynków, które były przedmiotem najmu. Tylko w tym zakresie bowiem Sprzedający może potencjalnie być uznany za podatnika VAT działającego w takim charakterze Natomiast sprzedaż Nieruchomość w pozostałej części, która nie jest wykorzystywana w sposób komercyjny, powinna być rozpoznana jako nie pozostająca poza VAT.

Podział ten wynika z treści przepisów Ustawy o VAT, które definiują jako przedmiot dostawy „budynek, budowlę lub ich części”. Oznacza to, że odmiennie od regulacji prawa cywilnego, z perspektywy podatku od towarów i usług każde naniesienie mające charakter budynku, budowli lub ich części jest odrębnym przedmiotem obrotu dla celów podatkowych. W stosunku do każdego obiektu istniejącego na nieruchomości należy rozpoznać odrębnie skutki podatkowe - w tym zasadność zastosowania zwolnienia z VAT lub stawki opodatkowania VAT.

W opisanym stanie faktycznym każdy z obiektów budowlanych (budynków), które mogłyby być uznane za przedmiot dostawy towarów w rozumieniu Ustawy o VAT, będzie objęty zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynku oraz budowli znajdujących się na gruncie Wnioskodawca wskazuje, że wszystkie budynki na Nieruchomości opisanej we wniosku spełniają przesłanki zwolnienia z opodatkowania VAT, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie budynków i budowli istniejących na Nieruchomości nastąpiło po ich wybudowaniu, tj. co do zasady w latach 80 XX w. Wówczas bowiem Sprzedawca zaczął użytkować dla potrzeb własnych potrzeb wzniesione na Nieruchomości budynki i budowle. Dopiero od 2015 r. następuje oddanie niektórych z tych obiektów w najem. Wszystkie znajdujące się na Nieruchomości obiekty budowlane, w tym budynki aktualnie będące przedmiotem najmu, były więc użytkowane w opisanych okolicznościach przez blisko 40 lat.

Taki sposób wykładni art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT jest spójny z praktyką stosowania prawa, ukształtowaną wskutek wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-308/1 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. W myśl przywołanego wyroku niezgodne z Dyrektywą VAT są takie przepisy krajowe, na podstawie których zwolnienie z VAT w związku z dostawą budynków zależy od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Zgodnie z powyższymi tezami wyroku przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku/budowli (oddanie do faktycznego użytkowania) po wybudowaniu lub istotnej przebudowie, również przez ówczesnego użytkownika/właściciela budynku/budowli. W aktualnym stanie prawnym wnioski płynące z tego wyroku są uwzględnione w treści art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. W konsekwencji, budynek lub budowla, które są użytkowane ponad dwa lata od daty ich oddania do użytkowania (rozpoczęcia ich użytkowania) podlegają zwolnieniu z opodatkowania VAT. W opisanej sytuacji warunki te są spełnione.

Nie wystąpiły jednocześnie żadne przesłanki uzasadniające ponowne rozpoznanie pierwszego zasiedlenia w rozumieniu Ustawy o VAT po tej dacie. Sprzedawca nie ponosił bowiem w stosunku do budynków lub budowli istniejących na nieruchomości wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. Nie nastąpiła więc żadna istotna przebudowa tych budynków, która pozwalałaby na uznanie ich za obiekty traktowane w sposób tożsamy z obiektami nowymi.

W konsekwencji, planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości 2 przez Sprzedawcę, jeżeli zostanie uznana za dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT, będzie dostawą następującą ponad dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia, więc korzystać będzie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pnr 1 i 2 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług(t .j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (udziałów w nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Wobec tego, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i w Nieruchomości 2, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży posiadanych udziałów w tych Nieruchomościach Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że:

• Sprzedający jest współwłaścicielem (wraz z osobami trzecimi) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną gruntu nr 1 („Nieruchomość 1”) oraz nieruchomości zabudowanej - działki nr 2 („Nieruchomość 2”),
• Sprzedający planuje dokonać sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 oraz w Nieruchomości 2 i w związku z tym zawarł z przyszłym Nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pod określonymi warunkami, tj. uzyskania interpretacji prawa podatkowego,
• udział w Nieruchomości 1 został nabyty w drodze dziedziczenia do majątku osobistego Sprzedającego, udział w Nieruchomości 2 został nabyty do majątku osobistego Sprzedającego w drodze dziedziczenia w 2021 r.,
• Sprzedający wraz innymi współwłaścicielami zawarł z Nabywcą warunkową umowę przedwstępną sprzedaży ww. udziałów, jednakże nie udzielał Nabywcy żadnych pełnomocnictw umocowujących go do podejmowania w imieniu Sprzedającego działań w celu pozyskania decyzji lub zezwoleń, mających na celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości,
• Nabywca nie planuje uzyskiwać na rzecz Sprzedającego pozwoleń, decyzji, zgód, etc. ani nie planuje ponosić nakładów na Nieruchomość do dnia transakcji.

Wskazali Państwo również, że:

a) Nieruchomość 1

• nie jest zabudowana ani budynkami, ani budowlami,
• nie była wykorzystywana w żaden sposób w działalności gospodarczej Sprzedającego lub innych jej współwłaścicieli,
• nie była wykorzystywana do celów działalności rolniczej, opodatkowanej VAT,
• nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, nie była przedmiotem świadczeń za wynagrodzeniem,
• jej nabycie nie wiązało się z żadnymi planami wykorzystania jej do celów komercyjnych - np. usługowych lub handlowych,
• Sprzedający nie dokonywał jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 1 w celu sprzedaży, w szczególności jej podziału, pozyskania decyzji o warunkach zabudowy, jej uzbrojenia, nie dokonywał nakładów na nieruchomość ani nie prowadził działań marketingowych związanych z nieruchomością, nie planuje także podejmowania takich działań w przyszłości.
• Sprzedający zawarł jedynie w 2024 r. umowę z agencją nieruchomości w celu oferowania tej nieruchomości do sprzedaży, przy czym Nabywca sam zgłosił się do Sprzedających z ofertą nabycia Nieruchomości 1,
• Nabywca nie planuje podejmowania żadnych działań, w tym ponoszenia nakładów, w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości 1 przed jej zakupem.

b) Nieruchomość 2

• jest zabudowana 6 budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi w rozumieniu Prawa budowlanego, oznaczonymi w umowie przedwstępnej sprzedaży literami A-F, są to budynki wybudowane w XX. wieku, oraz są na niej podjazdy, ogrodzenia lub bramy, których nie można uznać za budowle, tylko urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego,
• wszystkie budynki były użytkowane od momentu ich wybudowania, przez ówczesnych właścicieli i użytkowników na ich potrzeby,
• Sprzedający nie ma jednoznacznej wiedzy o dacie oddania do użytkowania tych obiektów, niemniej z pewnością nastąpiło to przed ponad 2 laty, nie były także ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
• żaden z budynków lub innych obiektów na Nieruchomości 2 nie jest w posiadaniu Sprzedającego, Sprzedający nie ma wpływu na sposób wykorzystywania Nieruchomości przez innych współwłaścicieli oraz nie partycypuje w przychodach uzyskiwanych przez innych współwłaścicieli z wykorzystywania Nieruchomości np. do celów najmu,
• sposób użytkowania Nieruchomości 2 nie został formalnie ukształtowany przez współwłaścicieli, nie zawierali oni umowy o wyodrębnienie jej określonych części do wyłącznego korzystania (quoad usum), niemniej wykształciła się praktyka korzystania z Nieruchomości 2, w której jest ona we władaniu jej innych niż Sprzedający współwłaścicieli,
• inni współwłaściciele, w których władaniu jest Nieruchomość 2, w części wykorzystują ją na potrzeby osobiste/mieszkaniowe (budynki D, F oraz A) oraz dla potrzeb np. najmu prywatnego (budynki C, B) lub użyczenia na rzecz współmałżonki jednego ze współwłaścicieli (budynek E),
• Sprzedający nie jest stroną umowy użyczenia, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, której przedmiotem jest Nieruchomość 2 lub dowolny obiekt na tej nieruchomości,
• Sprzedający nie korzysta z Nieruchomości 2 w żaden sposób - ani na cele prywatne, ani na cele komercyjne,
• Nieruchomość 2 nie była ani nie jest częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego, nie prowadzi on również działalności w zakresie obrotu nieruchomościami,
• Sprzedający nie planuje także do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej wykorzystywania Nieruchomości dla celów jakiejkolwiek działalności gospodarczej (usługowej, handlowej, etc.).
• Sprzedający nie ponosił nakładów oraz nie dokonywał ulepszeń ww. obiektów budowlanych oraz nie poczynił jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 2 w celu sprzedaży, nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, ani nie planuje podejmować takich działań w przyszłości,
• Sprzedający jedynie zawarł w 2024 r. umowę z agencją nieruchomości w celu oferowania Nieruchomości do sprzedaży, niemniej Nabywca zgłosił się sam do Sprzedających z ofertą zakupu tej Nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy dokonanie sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i w Nieruchomości 2 będzie dostawą towarów wykonywaną przez podatnika VAT występującego w takim charakterze.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjął/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży posiadanych udziałów w Nieruchomości 1 i 2.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w Nieruchomości 1 oraz udziału w Nieruchomości 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedającego za podatnika tego podatku.

Skala zaangażowania Sprzedającego w odniesieniu do sprzedaży udziałów w Nieruchomościach 1 i 2 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie planowanej sprzedaży, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanych udziałów w Nieruchomościach wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W stosunku do posiadanych udziałów w Nieruchomości 1 i 2, jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nie ponosił i nie zamierza Pan ponosić jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia, nie podejmował aktywnych działań marketingowych, jedyne co zrobił Sprzedający to zawarł w 2024 r. umowę z agencją nieruchomości w celu oferowania Nieruchomości do sprzedaży, przy czym Nabywca i tak zgłosił się sam z ofertą zakupu Nieruchomości 1 i 2. Sprzedający nie jest stroną umowy użyczenia, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, której przedmiotem jest Nieruchomość 2 lub dowolny obiekt na tej nieruchomości, bowiem to inni współwłaściciele takie umowy zawierali. Sprzedający nie korzysta z Nieruchomości 1 i 2 w żaden sposób - ani na cele prywatne, ani na cele komercyjne, nie czerpał z nich żadnych pożytków, nie wykorzystywał ich w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Sprzedający nigdy nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków znajdujących się na Nieruchomości 2. Sprzedający udziały nabył w drodze dziedziczenia do majątku osobistego. W stosunku do Nieruchomości 1 nie dokonywał jej podziału, nie pozyskiwał decyzji o warunkach zabudowy, nie dokonywał jej uzbrojenia, nie dokonywał nakładów na nieruchomość. W ramach zawartej z Nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży Sprzedający nie udzielał Mu żadnych pełnomocnictw umocowujących go do podejmowania w imieniu Sprzedającego działań w celu pozyskania decyzji lub zezwoleń, mających na celu zmianę stanu faktycznego lub prawnego Nieruchomości, a Nabywca nie planuje uzyskiwać na rzecz Sprzedającego pozwoleń, decyzji, zgód, etc. ani nie planuje ponosić nakładów na Nieruchomość do dnia transakcji.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania udziałów w Nieruchomości 1 i 2 Sprzedający nie podjął i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż udziałów opisanych we wniosku nie będzie czynnością objętą dyspozycją art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 i 4 dotyczące kwestii uznania, czy dostawa udziału w Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 przez Sprzedającego będzie zwolniona od podatku VAT jedynie w sytuacji uznania stanowiska do pytania nr 1 i 2 za nieprawidłowe. W wydanej interpretacji uznałem jednak Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 za prawidłowe, tj. stwierdziłem, że sprzedaż udziału w Nieruchomości 1 i 2, należących do majątku osobistego Sprzedającego, nie będzie wykonywana przez podatnika VAT występującego w takim charakterze. Odstępuję zatem od dokonania oceny Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 3 i 4.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie osobne rozstrzygnięcie.

Niniejsza interpretacja skierowana jest do Zainteresowanych, którzy wystąpili z niniejszym wnioskiem. Interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 1 i 2.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania 

A Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną

(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.