Interpretacja indywidualna z dnia 16 maja 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4015.45.2025.2.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 kwietnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (...) 2020 r. umową notarialną zapisaną za Rep. … sporządzoną przed notariuszem … zakupiła Pani wraz z ówczesnym konkubentem … lokal mieszkalny o pow. … m² położony na 3 kondygnacji budynku zlokalizowanego pod adresem … . Wartość lokalu w dniu nabycia wynosiła 509 000,00 zł. Księgę wieczystą dla przedmiotowego lokalu prowadzi Sąd Rejonowy … . W księdze wieczystej ujawnionymi współwłaścicielami jest Pani w udziale 6/10 i Pani ówczesny konkubent w udziale 4/10. Z własnością lokalu jest związany udział w gruncie w wysokości 5553/4506999. W dziale IV tej księgi wieczystej wpisana jest na rzecz banku … hipoteka umowna łączna na kwotę 727 020,00 zł zabezpieczająca wierzytelność z tytułu zaciągniętego kredytu na poczet zakupu tej nieruchomości. Hipoteka zabezpiecza spłatę kredytu, odsetek, prowizji i opłat.

Następnie w dniu 4 listopada 2021 r. nabyli Państwo w takich samych proporcjach miejsce garażowe przy ul. … . Zapisy własnościowe odzwierciedla księga wieczysta prowadzona dla tej nieruchomości o nr … gdzie wpisani jako właściciele jest Pani w udziale 750/159123, a Pani ówczesny partner w udziale 500/159123. Wartość garażu w dniu nabycia wynosiła 34 000,00 zł. Nabycie tego garażu sfinansowali Państwo z własnych pieniędzy.

Ponadto na zakup lokalu zaciągnęli Państwo wspólnie kredyt na kwotę 427 658,00 zł, pozostałą kwotę ceny mieszkania zapłaciła Pani ze środków własnych otrzymanych darowizną od swoich rodziców. Darowiznę otrzymała Pani w wysokości 200 000,00 zł, z tej kwoty na poczet ceny nabycia lokalu wpłaciła Pani 115 342,00 zł, a pozostałą kwotę przeznaczyła na wykończenie mieszkania. Wobec tego, że w czerwcu 2021 r. podjęli Państwo wspólnie decyzję o rozstaniu to zaraz po tym Pani konkubent … wyprowadził się ze wspólnego mieszkania. Od tego czasu to wyłącznie Pani spłaca w całości kredyt i ponosi wszelkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu i miejsca garażowego.

W związku z tym, że Państwa rozstanie okazało się definitywne, a Pani ponosi całe zobowiązanie finansowe związane z zakupionym przez Państwa lokalem i opłaty związane z miejscem garażowym postanowili Państwo uregulować stan prawny tych nieruchomości poprzez zawarcie w przyszłym roku, tj. 2026 umowy, na mocy, której … przeniesie na Panią należące do niego udziały 4/10 w lokalu i udział 500/159123 w garażu, bez spłat i dopłat z tego tytułu (nieodpłatne zniesienie współwłasności). Pani natomiast stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowych nieruchomości i zobowiąże się do spłaty całości kredytu hipotecznego, przy czym Pani zobowiązanie będzie polegać na rzeczywistej spłacie wszystkich rat kredytu hipotecznego i podjęciu wszelkich starań celem formalnego przejęcia długu … wynikającego z zawartej umowy kredytu (przejęcie długu).

W tym miejscu na dzień dzisiejszy określa Pani wartość opisanego lokalu na kwotę nie przewyższającą 700 000,00 zł, a zatem wartość udziału w lokalu mieszkalnym konkubenta będzie wynosiła nie więcej niż 280 000,00 zł.

Natomiast wartość garażu na dzień dzisiejszy określa Pani na kwotę 50 000,00 zł, a zatem wartość udziału konkubenta wynosi 20 000,00 zł.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przypadku opisanego stanu faktycznego sprawy nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, której wartość przewyższa wartość przenoszonego nieodpłatnie udziału 4/10 bez spłat i dopłat, na skutek którego stanie się Pani wyłącznym właścicielem całego lokalu i przejmie Pani w całości obciążenie hipoteczne wywoła konieczność zapłaty przez Panią podatku od spadków i darowizn?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, obowiązek podatkowy wystąpi jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn, bowiem część wartości hipoteki, która przypada na nabywany udział nie będzie mniejsza niż wartość nabywanego udziału.

Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat, czyli nieodpłatnie, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Podstawa opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności określona została w art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego treścią, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi ją wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności czy hipoteka.

Ustalenie podstawy opodatkowania w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału. Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy.

Zgodnie z treścią art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Zgodnie z art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potraceniu długów i ciężarów (czysta wartość) ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni i konkubent nabyli w 2020 r. lokal mieszkalny do majątków odrębnych, w udziale 6/10 części Wnioskodawczyni i 4/10 konkubent. Na zakup mieszkania został zaciągnięty kredyt w banku na kwotę 427 658,00 zł. Pozostałą kwotę ceny mieszkania Wnioskodawczyni zapłaciła ze środków własnych (tj. 115 342,00 zł). Nieruchomość lokalowa obciążona jest hipoteką umowną w kwocie 727 020,00 zł na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczającą spłatę kredytu, odsetek, prowizji i opłat. Kwota obciążenia hipotecznego udziału 4/10 w tej nieruchomości to 290 808,00 zł. Zarówno cała kwota hipoteki jak i jej proporcjonalna wartość przekracza wartość udziału 4/10 części nieruchomości lokalowej. Wnioskodawczyni i konkubent postanowili zawrzeć umowę treścią, której konkubent przeniesie na Wnioskodawczynię swój udział we własności nieruchomości (nieodpłatne zniesienie współwłasności) bez spłat i dopłat od żadnej ze stron. Wnioskodawczyni zobowiąże się wobec konkubenta do spłaty całości kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego, przy czym zobowiązanie Wnioskodawczyni polegać będzie na rzeczywistej spłacie wszystkich rat kredytu hipotecznego i podjęciu wszelkich starań celem formalnego przejęcia długu konkubenta wynikającego z ww. kredytu (przejęcie długu).

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przedstawiony powyżej stan prawny należy stwierdzić, że czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości na rzecz jednej ze stron umowy, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 tejże ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, z uwagi na fakt, że przedmiotem nabycia - w wyniku zniesienia współwłasności będzie udział 4/10 w nieruchomości, to wartość tej części nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawczynię w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 4/10 część kwoty hipoteki.

Zatem w sytuacji gdy wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Końcowo wskazuję, że aktualny tekst jednolity ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn został opublikowany w Dz.U. z 2024 r. poz. 1837, a aktualny tekst jednolity ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.